ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE COPROPRIÉTÉ
Qui est concerné ?
La copropriété est un régime de propriété qui s'applique à tout ensemble immobilier comprenant des parties privatives (appartements, pavillons) et des parties communes (escaliers, hall d'entrée, jardin, canalisations communes...). Son statut est régi par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967.
Une copropriété dispose d’organes pour l'aider dans la gestion de l'immeuble : un conseil syndical et un syndic
La demande de désignation de l’administrateur provisoire
Le Président du tribunal judiciaire est compétent en la matière et peut être saisi par voie de requête.
Le tribunal peut également désigner un administrateur provisoire dans le cadre d’un contentieux en matière civile.
Le Président (ou le tribunal) fixe le contenu et la durée de la mission de l'administrateur provisoire en fonction du problème soulevé dans la requête (ou dans le cadre du contentieux en cours).
Un administrateur provisoire peut être nommé dans les cas suivants :
- en cas de défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires réunie à cet effet, il faut désigner un syndic judiciaire et, non, un administrateur provisoire. Art 46 du décret du 17 mars 1967 ;
- en cas d'empêchement ou de carence du syndic et lorsqu'une copropriété est dépourvue de syndic (par exemple, oubli de désigner un syndic provisoire par le règlement de copropriété, gestion par un syndic de fait, démission du syndic, perte de confiance par les copropriétaires du syndic, décès du syndic bénévole...) Article 47 du décret du 17 mars 1967 ;
- en cas de graves difficultés financières ou d'impossibilité à pourvoir à la conservation de l’immeuble (par exemple endettement du syndicat de copropriété, problèmes pour faire adopter certains travaux...) Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Mission de l’administrateur provisoire
La mission de l’administrateur provisoire doit être appréciée en fonction du cadre dans lequel elle s’inscrit.
Art 46 du décret du 17 mars 1967 :
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, l’administrateur provisoire est désigné syndic judiciaire par ordonnance qui fixe sa mission du syndic et la durée de cette mission.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Article 47 du décret du 17 mars 1967 :
Dans tous les cas autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, l’administrateur provisoire disposera des pouvoirs dévolus au syndic suivant article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et notamment administrer la copropriété, pourvoir à la conservation de l’immeuble et représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.
L’administrateur provisoire assure également la gestion comptable et financière du syndicat des copropriétaires.
Il devra convoquer une assemblée générale annuelle et en particulier une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic et ce, avant le terme de son mandat.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965
Si l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires est gravement compromis, si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, si les dettes du Syndicat des copropriétaires doivent être liquidée en cas de dissolution ou expropriation , ou s’il n’y a pas eu d’Assemblée Générale consécutive au rapport du Mandataire Ad Hoc désigné au visa de l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (6 mois).
Le Président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire avec mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical.
Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire.
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1B n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat.
Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d'un syndicat en cas d'expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu'à ce que le juge mette fin à la mission de l'administrateur provisoire.
Les conséquences de la désignation de l’Administrateur Provisoire désigné au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965
A- la suspension de l’exigibilité des créances autres que publiques et sociales pendant 12 mois à compter de la désignation, et pouvant aller jusqu’à 30 mois
B- l’interdiction ou l’interruption de certaines actions en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a une origine antérieure à la désignation et tendant à la condamnation du Syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme d’argent ou la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement.
C- L’interdiction ou l’arrêt des procédures d’exécution de la part des créanciers et interdiction ou arrêt de toute procédure de distribution n’ayant pas produit ses effets attributifs.
D- La suspension de certaines stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit des contrats
E- La suspension d’un emprunt collectif souscrit au nom du Syndicat des copropriétaires
F- La résiliation ou la poursuite des contrats en cours : le juge peut, sur demande de l’Administrateur Provisoire, prononcer la résiliation d’un contrat ou ordonner la poursuite de l’exécution.
L’Administrateur Provisoire aura pour mission d’établir, selon un processus de déclarations de créances visé aux articles 62-16 et suivants du décret du 17 mars 1967, un plan d’apurement des dettes d’une durée maximale de 5 ans, et qui comportera un échéancier des versements auprès des créanciers du Syndicat des copropriétaires.