MANDATAIRE AD'HOC DE COPROPRIÉTÉ
Qui est concerné ?
La copropriété est un régime de propriété qui s'applique à tout ensemble immobilier comprenant des parties privatives (appartements, pavillons) et des parties communes (escaliers, hall d'entrée, jardin, canalisations communes...). Son statut est régi par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967.
Une copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, le taux d'impayés atteint :
- 25 % pour les copropriétés comprenant jusqu'à 200 lots,
- 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots
Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses liées aux :
- travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance),
- travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance),
- travaux d'amélioration,
- études techniques (diagnostics et consultations).
La demande de désignation du mandataire ad’hoc
Le syndic dispose d' 1 mois à compter de la clôture des comptes pour engager un recours auprès du Président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble afin de lui demander de désigner un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le Président du tribunal judiciaire peut être saisi directement par :
- les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété,
- un créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer resté infructueux,
- le préfet ou le procureur de la République,
- ou le maire de la commune où est situé l'immeuble.
Dans tous les cas, la saisine est accompagnée des pièces susceptibles de justifier la demande (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
La mission du mandataire ad hoc
Le mandataire ad hoc de copropriété a pour mission générale de :
- se faire remettre l’ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission dans un délai de 15 jours suivant la notification de l’ordonnance de désignation,
- analyser la situation financière de la copropriété,
- vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires,
- mener toute action de médiation et de négociation entre les parties,
- élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier,
- établir un rapport au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelable une fois.
Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.
Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :
- dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est préconisée,
- dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont prévues.
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti.
Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l'ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.
Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivant la remise du rapport :
- aux auteurs de la saisine,
- au juge,
- au mandataire ad hoc.